Alle woningen in Vlaanderen moeten voldoen aan de minimale kwaliteitsnormen voor basiscomfort, veiligheid en gezondheid. Dit noemt men de woningkwaliteitsnormen, die vastgelegd zijn in de Vlaamse Codex Wonen. Als jouw huurwoning hier niet aan voldoet, kan die ongeschikt of onbewoonbaar verklaard worden.

De woningkwaliteitsnormen zijn:

• een minimum aan comfort (sanitaire voorzieningen, kookgelegendheid, verwarming, afwerking van vloeren, wanden en plafonds ...);
• structurele stabiliteit van het gebouw;
• veiligheid (van elektrische installaties, verwarmingsinstallaties, trappen en rookmelders);
• gezondheid (geen vochtproblemen, drinkbaar water, verluchtingsmogelijkheid en natuurlijke verlichting);
• minimale isolatie (geisoleerd dak en dubbele beglazing).

Alleen huurwoningen of kamerwoningen die niet aan de minimale kwaliteitsnormen voldoen, kunnen ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaard worden. Gebouwen of gebouwgedeelten zonder woonfunctie, zoals een fabriekspand, niet.

1. melding bij de gemeente

• Als je huurwoning gebreken of problemen vertoont, breng je eerst de eigenaar of verhuurder schriftelijk op de hoogte.
• Daarna kan je als huurder een woningonderzoek aanvragen bij de dienst huisvesting (zie gegevens in contactblok). Een bevoegd woningcontroleur zal je woning komen onderzoeken op mogelijke gebreken en een technisch verslag opstellen.

Wij kunnen als gemeente ook zelf het initiatief nemen om een onderzoek aan te vragen. Ook het gewest of sociale (woon-)organisaties kunnen dit doen.

De gemeente moet na elke klacht over woningkwaliteit of overbewoning de procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring opstarten.

2. onderzoek van de woning en advies

• Een woningcontroleur van de gemeente of van partner IGEAN voert een vooronderzoek in de huurwoning uit. De gebreken worden getoetst aan de woonkwaliteitsnormen van de Vlaamse Codex Wonen en er wordt een verslag opgemaakt.
• De woningcontroleur bezorgt het verslag aan huurder en eigenaar. 
• Als de eigenaar de gebreken herstelt binnen de vooropgestelde termijn, volgt een hercontrole.
  • Als na de hercontrole blijkt dat de gebreken zijn weggewerkt, leveren we als gemeente een conformiteitsattest af.
  • Als de eigenaar weigert de gebreken te herstellen of de gebreken zijn ernstig, dan vragen we bijkomend advies aan de toezichthoudende overheid (Wonen Vlaanderen). Op basis van het technisch verslag van de woningcontroleur en het advies van Wonen Vlaanderen, kan de burgemeester beslissen om jouw woning ongeschikt en/of onbewoonbaar te verklaren. 
    - ongeschikt: je woning vertoont minstens één ernstig of meerdere kleine gebreken die de levensomstandigheden van de bewoners negatief beïnvloedt, maar de veiligheid of gezondheid niet in gevaar brengt.
    - onbewoonbaar: je woning heeft gebreken die een ernstig veiligheids- en/of gezondheidsrisico inhouden of mensonwaardige levensomstandigheden veroorzaken. Een onbewoonbare woning is ook altijd ongeschikt.
• Als je woning ongeschikt en/of onbewoonbaar wordt verklaard, wordt die opgenomen in de Vlaamse Inventaris van Ongeschiktheid en Onbewoonbaarheid (VIVOO). 

3. gevolgen voor jou als huurder of verhuurder

• Als de woning na een jaar nog steeds op de inventaris (VIVOO) staat, zal je als eigenaar een heffing voor ongeschikte en onbewoonbare woningen moeten betalen. (Tenzij de inventarisbeheerder je een vrijstelling of opschorting heeft toegekend.)
• Zolang de woning op de inventaris staat, rust er een recht van voorkoop op.
• Onder bepaalde voorwaarden kan er een sociaal beheersrecht op jouw woning worden ingesteld.
• Het verhuren, te huur stellen of ter beschikking stellen van een ongeschikte of onbewoonbare woning is strafbaar. Je kan als verhuurder bestraft worden met een geldboete en/of gevangenisstraf.
• De huurder van jouw woning kan bij de vrederechter een verminderde huurprijs afdwingen of een deel van de huurgelden terugvorderen. Het lopende huurcontract kan ook nietig worden verklaard.
• Als de burgemeester heeft geoordeeld dat jouw woning niet meer bewoond kan worden, moet de huurder de woning verlaten.
• In een beperkt aantal gevallen heb je als huurder dan recht op voorrang voor sociale huisvesting of op een tegemoetkoming in de huurprijs. Kijk hiervoor de Vlaamse huursubsidies na. De procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring duurt meestal enkele maanden. Je zal geduld moeten oefenen voor een oplossing, antwoord of uitspraak voor jouw probleem.
• Bij een eventuele herhuisvesting van een huurder kan je als verhuurder opdraaien voor de kosten.

laten schrappen uit de inventaris (voor verhuurder)

Om je woning uit inventaris (VIVOO) te laten schrappen, heb je drie mogelijkheden:

• als je de gebreken hersteld hebt, vraag je bij de burgemeester zo snel mogelijk een hercontrole en conformiteitsattest aan. Je bezorgt Wonen Vlaanderen een kopie van dit attest;
• als de woning gesloopt werd of een andere bestemming kreeg, vraag je aan de gemeente om een opheffingsbesluit op te maken. Je bezorgt Wonen Vlaanderen een kopie van dit besluit;
• als er een herstelvordering op de woning rust, vraag je een hercontrole aan bij de wooninspecteur van Wonen Vlaanderen. Als blijkt dat er geen gebreken meer zijn, zal de wooninspecteur een PV van uitvoering afleveren, die geldt als conformiteitsattest. Wonen Vlaanderen krijgt automatisch een kopie van dit PV.

Meer informatie bij de dienst huisvesting of het EnergieK woonloket (gegevens in het contactblok).

beroep aantekenen tegen het besluit

Als je het niet eens bent met het besluit van de burgemeester, kan je beroep aantekenen bij de Vlaamse minister bevoegd voor wonen. Je moet een gemotiveerd beroep aangetekend versturen binnen dertig dagen na de betekening van het besluit. 

De heffing op ongeschikt en onbewoonbare woningen wordt berekend op basis van het geïndexeerd kadastraal inkomen van jouw woning. Het jaarlijkse bedrag stijgt evenredig met het aantal jaren dat het pand op de inventaris blijft staan. Je vindt hier meer informatie.

Het afleveren van een conformiteitsattest is gratis.

In noodsituaties gaat de procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring niet snel genoeg. In situaties waarbij de veiligheid of de gezondheid van bewoners, omwonenden of passanten in acuut gevaar is, kan de burgemeester zelf optreden. De burgemeester kan (in toepassing van artikel 135, §2 van de Nieuwe Gemeentewet) maatregelen nemen zoals een bevel tot ontruiming, een bevel om muren te stutten of een onbewoonbaarverklaring, zolang die maatregelen in verhouding staan tot de risico's.