ongeschikte en/of onbewoonbare huurwoningen

wat

Alle woningen in Vlaanderen moeten voldoen aan de minimale kwaliteitsnormen voor basiscomfort, veiligheid en gezondheid. Dit noemt men de woningkwaliteitsnormen, die vastgelegd zijn in de Vlaamse Codex Wonen. Als uw huurwoning hier niet aan voldoet, kan die ongeschikt of onbewoonbaar verklaard worden.

De woningkwaliteitsnormen zijn:

  • een minimum aan comfort (sanitaire voorzieningen, kookgelegendheid, verwarming, afwerking van vloeren, wanden en plafonds ...);
  • structurele stabiliteit van het gebouw;
  • veiligheid (van elektrische installaties, verwarmingsinstallaties, trappen en rookmelders);
  • gezondheid (geen vochtproblemen, drinkbaar water, verluchtingsmogelijkheid en natuurlijke verlichting);
  • minimale isolatie (geisoleerd dak en dubbele beglazing).
voorwaarden

Alleen huurwoningen of kamerwoningen die niet aan de minimale kwaliteitsnormen voldoen, kunnen ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaard worden. Gebouwen of gebouwgedeelten zonder woonfunctie, zoals een fabriekspand, niet.

procedure

1. melding bij de gemeente

  • Als uw huurwoning gebreken of problemen vertoont, brengt u eerst de eigenaar of verhuurder schriftelijk op de hoogte.
  • Daarna kunt u als huurder een woningonderzoek aanvragen bij de dienst huisvesting (zie gegevens in contactblok). Een bevoegd woningcontroleur zal uw woning komen onderzoeken op mogelijke gebreken en een technisch verslag opstellen.

Wij kunnen als gemeente & ocmw ook zelf het initiatief nemen om een onderzoek aan te vragen. Ook het gewest of sociale (woon-)organisaties kunnen dit doen.

De gemeente moet na elke klacht over woningkwaliteit of overbewoning de procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring opstarten.

2. onderzoek van de woning en advies

  • Een woningcontroleur van de gemeente of van partner IGEAN voert een vooronderzoek in de huurwoning uit. De gebreken worden getoetst aan de woonkwaliteitsnormen van de Vlaamse Codex Wonen en er wordt een verslag opgemaakt.
  • De woningcontroleur bezorgt het verslag aan huurder en eigenaar. 
  • Als de eigenaar de gebreken herstelt binnen de vooropgestelde termijn, volgt een hercontrole.
    • Als na de hercontrole blijkt dat de gebreken zijn weggewerkt, leveren we als gemeente een conformiteitsattest af.
    • Als de eigenaar weigert de gebreken te herstellen of de gebreken zijn ernstig, dan vragen we bijkomend advies aan de toezichthoudende overheid (Wonen Vlaanderen). Op basis van het technisch verslag van de woningcontroleur en het advies van Wonen Vlaanderen, kan de burgemeester beslissen om uw woning ongeschikt en/of onbewoonbaar te verklaren. 
      - ongeschikt: uw woning vertoont minstens één ernstig of meerdere kleine gebreken die de levensomstandigheden van de bewoners negatief beïnvloedt, maar de veiligheid of gezondheid niet in gevaar brengt.
      - onbewoonbaar: uw woning heeft gebreken die een ernstig veiligheids- en/of gezondheidsrisico inhouden of mensonwaardige levensomstandigheden veroorzaken. Een onbewoonbare woning is ook altijd ongeschikt..
  • Als uw woning ongeschikt en/of onbewoonbaar wordt verklaard, wordt die opgenomen in de Vlaamse Inventaris van Ongeschiktheid en Onbewoonbaarheid (VIVOO). 

3. gevolgen voor u als huurder of verhuurder

  • Als de woning na een jaar nog steeds op de inventaris (VIVOO) staat, zult u als eigenaar een heffing voor ongeschikte en onbewoonbare woningen moeten betalen. (Tenzij de inventarisbeheerder u een vrijstelling of opschorting heeft toegekend.)
  • Zolang de woning op de inventaris staat, rust er een recht van voorkoop op.
  • Onder bepaalde voorwaarden kan er een sociaal beheersrecht op uw woning worden ingesteld.
  • Het verhuren, te huur stellen of ter beschikking stellen van een ongeschikte of onbewoonbare woning is strafbaar. U kunt als verhuurder bestraft worden met een geldboete en/of gevangenisstraf.
  • De huurder van uw woning kan bij de vrederechter een verminderde huurprijs afdwingen of een deel van de huurgelden terugvorderen. Het lopende huurcontract kan ook nietig worden verklaard.
  • Als de burgemeester heeft geoordeeld dat uw woning niet meer bewoond kan worden, moet de huurder de woning verlaten.
  • In een beperkt aantal gevallen heeft u als huurder dan recht op voorrang voor sociale huisvesting of op een tegemoetkoming in de huurprijs. Kijk hiervoor de Vlaamse huursubsidies na. De procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring duurt meestal enkele maanden. U zult geduld moeten oefenen voor een oplossing, antwoord of uitspraak voor uw probleem.
  • Bij een eventuele herhuisvesting van een huurder kan u als verhuurder opdraaien voor de kosten.

laten schrappen uit de inventaris

Om uw woning uit inventaris (VIVOO) te laten schrappen, heeft u drie mogelijkheden:

  • als u de gebreken hersteld heeft, vraagt u bij de burgemeester zo snel mogelijk een hercontrole en conformiteitsattest aan. U bezorgt Wonen Vlaanderen een kopie van dit attest;
  • als de woning gesloopt werd of een andere bestemming kreeg, vraagt u aan de gemeente om een opheffingsbesluit op te maken. U bezorgt Wonen Vlaanderen een kopie van dit besluit;
  • als er een herstelvordering op de woning rust, vraagt u een hercontrole aan bij de wooninspecteur van Wonen Vlaanderen. Als blijkt dat er geen gebreken meer zijn, zal de wooninspecteur een PV van uitvoering afleveren, die geldt als conformiteitsattest. Wonen Vlaanderen krijgt automatisch een kopie van dit PV.

Meer informatie bij de dienst huisvesting of het EnergieK loket (gegevens in het contactblok).

beroep aantekenen tegen het besluit

Als u het niet eens bent met het besluit van de burgemeester, kunt u beroep aantekenen bij de Vlaamse minister bevoegd voor wonen. U moet een gemotiveerd beroep aangetekend versturen binnen 30 dagen na de betekening van het besluit. 

 

bedrag

De heffing op ongeschikt en onbewoonbare woningen wordt berekend op basis van het geïndexeerd kadastraal inkomen van uw woning. Het jaarlijkse bedrag stijgt evenredig met het aantal jaren dat het pand op de inventaris blijft staan. U vindt hier meer informatie.

Het afleveren van een conformiteitsattest is gratis.

uitzonderingen

In noodsituaties gaat de procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring niet snel genoeg. In situaties waarbij de veiligheid of de gezondheid van bewoners, omwonenden of passanten in acuut gevaar is, kan de burgemeester zelf optreden. De burgemeester kan (in toepassing van artikel 135, §2 van de Nieuwe Gemeentewet) maatregelen nemen zoals een bevel tot ontruiming, een bevel om muren te stutten of een onbewoonbaarverklaring, zolang die maatregelen in verhouding staan tot de risico's.